Планируем приобретение квартиры, нашли подходящий вариант сами без агента, со стороны продавца риэлтер из крупного агентства. Понятно, что она будет представлять интересы продавца. Перед сделкой хотим минимизировать риски и обратиться за помощью к юристам. Кто проводил проверку юридической чистоты квартиры, посоветуйте агентство или грамотного юриста. Во сколько вам обошлась проверка?
Квартира в ближайшем Подмосковье.

А вы в ипотеку берете или за свои?

Ипотечную проверит банк.
А если за свои, то вам нужен или риелтор проверенный, или агенство, с которым договор на ведение сделки. Он включает в себя проверку квартиры.

Сами тоже посмотрите обязательно все доки на собственность. И при заключении сделки постарайтесь оригиналы свидетельства о собственности продавца оставить себе на всякий случай.

Если хотите, могу дать вам координаты юриста, который нам помогал решать разные вопросы. Берет немного, а к каждому вопросу подходит очень серьезно. Как раз сейчас, на сколько я знаю, он занимается в большей части недвижимостью. Если что пишите в личку.

Ответ на сообщение LaBandita от 21 ноя 2013, 10:00
У нас ипотека, насколько тщательную проверку проводят банки. Достаточно ее? При ипотеке покупатель страхует титул (риск утраты права собственности) в пользу банка. Интересы банка защищены, они могут особо не заморачиваться.

Риэлтера или агентство привлекать не знаю, они же не юристы, по сути их работу мы сами выполнили- квартиру подобрали.

Документы посмотрим, про свидетельства напомнили, спасибо, я забыла про этот момент. Мы так делали при покупки другой квартиры, предыдущие владельцы нам оставили их.

Ответ на сообщение Corzinka от 21 ноя 2013, 10:21
Corzinka, написала лс.

Remarka, не надейтесь особо на проверку банком. Судя по списку документов, которые банк просит по приобретаемой квартире, детальной проверки не проводится! Потому что банк страхует все свои риски. А вот истории квартиры банк не изучает, а именно в этом и может быть вся засада. Поэтому проверяйте сами-это ваша квартира, в случае чего, банк получит страховые, а вы будете судиться до бесконечности.

Ответ на сообщение оленик от 21 ноя 2013, 11:47
оленик,
Вот и у меня нет особой надежды на проверку банка , сами всех тонкостей можем не учесть. Нужен грамотный человек в этом вопросе. Понятно, что 100% гарантии никто не даст...

Если продавца представляет надежное, крупное агентство - этого должно быть достаточно. Они сами проверяют историю квартиры и ее хозяев, сами запрашивают справки все. То, что они отстаивают интересы продавца, не значит, что будут скрывать что-то от покупателя. Сами продавали квартиру, так историю квартиры прошерстили так, как даже при покупке этой самой квартиры не шерстили. Плюс куча справок запрашивали типа из наркодиспансера и психодиспансера. Ну и про всех предыдущих жильцов подняли историю, кто куда переехал, на каком основании проживал и т.п. Это агентство представляло наши интересы, водило покупателей на просмотры и т.п. Плюс нотариальное сопровождение сделки. Дело было, правда, в Минске, но не думаю, что будут кардинальные отличия в Москве. Можете попробовать самостоятельно связаться с агентством и пораспрашивать о сопровождении сделки и гарантиях. Удачи!

Ответ на сообщение buka-bu от 21 ноя 2013, 12:11
buka-bu,

Спасибо!
Агентство крупное, на слуху. Не знаю можно здесь писать его название?
С риэлтером контакт держим, с ее слов проблем с доками нет, нынешний владелец второй в истории квартиры.

Что представляет собой нотариальное сопровождение сделки?

1 на основании чего наступила собственность у Ваших продавцов
2 на основании чего была собственность у предыдущих владельцев
А дальше смотреть по ответам на эти вопросы
Если будут ответы на эти вопросы я Вам подскажу вытекающие из них следующие вопросы. Мы сейчас активно покупаем 2 квартиры так что я сильно в теме и муж у меня юрист. За месяц не смогли купить 5!!!!! Одно комнатных квартир!!!!! Фигня с документами у продавцов! Причем их риэлторы свято уверяют нас, что это для Вас не важно. Мы им отвечаем что сами решаем что важно а что нет для нас. Трешку купили с первого раза

Ответ на сообщение Куб от 21 ноя 2013, 14:12
Нынешний собственник купил квартиру, на основании договора купли-продажи. Первый владелец вкладывался в строящийся дом.

Куб, Спасибо большое за помощь.

Remarka, уточните у продавца, он квартиру покупал будучи в браке или нет. Если в браке, необходимо согласие супруга на продажу. Как давно квартира в собственности у продавца? Кто зарегестрирован в квартире? Вообще, я бы для начала выписку на квартиру заказала...

Ответ на сообщение Куб от 21 ноя 2013, 14:12


расскажите пожалуйста поподробнее, какие были проблемы с квартирами?

Ответ на сообщение Remarka от 21 ноя 2013, 09:27
Когда мы продавали квартиру, юридическое сопровождение со стороны агентства заключалось в сборе по доверенности ВСЕХ необходимых документов и справок, составлении договора купли/продажи и его регистрация. Какие они документы собирали и на что обращали внимание:
1. Свидетельство о собственности, технический паспорт и наш договор купли/продажи мы предоставляли сам. Они на их основании запрашивали не уверена, что именно так называется, в службе БРТИ данные о владельцах с момента постройки дома и до нас (в нашей цепочке было трое владельцев), документы об основании перехода собственности от одних собственников к другим. Проверяли данные о приватизации (кто был прописан, все ли имеющие право участвовали в приватизации). У нас в цепочке было еще наследование, его тоже проверили (хотя все сроки давно вышли на заявление о наследстве).
2. Запрашивали справку, что квартира не имеет обременения. Мы сами покупали в кредит под залог квартиры, и хоть кредит давным-давно погасили и с банком разобрались, они даже бумагу прислали, что сняли обременение, тем не менее в БРТИ квартира значилась как квартира с обременением. Агентство само улаживало вопрос между банком и БРТИ, в итоге получило справку, что собственность без обременения.
3. Запрашивали данные о прописанных. Никогда не должно быть прописано. Обязательно следят, куда девались выписанные несовершеннолетние (в Беларуси с этим попроще, выписывают хоть в избушку в лесу).
4. Брали на собственников (нас) справки из наркодиспансера и психодиспансера, что мы не состоим на учете. Это как подтверждение дееспособности и адекватности на момент сделки.
Вроде все. Во время заключения сделки должен присутствовать не только собственник, но и супруг/супруга, если квартира была приобретена в браке. Супруг дает письменное согласие на продажу.

заказывается архивная справка, стоит это в среднем 10 000 рублей, если срочная, за 3-5 дней делают. там четко вся история квартиры с момента постройки дома. нам наш юрист заказывала, когда мы квартиру проверяли, ну и потреборвали чтоб все выписались до сделки, и справки из псих и нарко диспансеров.

Лучше не надеяться только на банк.
Но при самостоятельной проверке не все документы по истории квартиры можно получить - например, расширенную выписку из домовой книги даже текущему собственнику часто дают не за всю историю квартиры, а только за период владения квартирой последним собственником. Некоторые юристы имеют особые связи, позволяющие получать такие выписки (в обход правилам). Думаю, лучше искать именно таких юристов, имеющих доступ к полной информации по квартире.
Вы тоже можете застраховать титул на сумму первоначального взноса, чтобы, если что, страховая не только погасила ваш долг перед банком, но и вам вернула вложенные деньги.

Ответ на сообщение buka-bu от 21 ноя 2013, 18:49
buka-bu,
Пообщалась еще раз с агентом продавца, все проверки обещают провести и справки из наркологического и психо деспансера предоставить. Посмотрим....
Все равно планирую подключить юриста. В таком деле лучше переястраховаться.

nnola,
1 договор дарения от бабушки внуку более трех лет. Бабушка умерла месяц назад открыто на следственное дело. Стали задавать вопросы про родственников не обделила ли кого бабушка - ответа нет. Спросили на основании чего бабушка квартирой завладела - ответ приватизация, мы смотрим договор дарения там на основании ДКП - распрощались мы с ними
2 наследство от родителей 2 детям менее трех лет Мы меняем стандартный ДКП ( от риэлтора ) и по полной страхуем свои риски суть в том , что при расторжении по иску продавцов и третих лиц со стороны продавцов все нам и еще немного больше итог они говорят ну вы себя слишком хорошо за страховали мы не подпишет - распрощались.
3 наследство от сына к матери 2013 год - руководит всем 2 сын. Бабушке 86 лет. Ну наш вариант ДКП их тоже не устроил но обещали по думать, просим мед освидетельствовать бабульку во время сделки за наш счет - сын в отказ типо мама не хочет есть же справки из ПНД и НД, муж идет на квартиру поговорить с бабулькой, а бабулька и говорит сынок я не хочу ничего продавать он уже одну мою квартиру в Тюмени продал и денюжки себе забрал меня мол мучает заставляет продавать. Распрощались и муж отвез заявление в милицию о возможном нарушении законных прав бабульки.
4 сейчас в процессе у них риэлтор Инкома уже не хорошо. Сам продавец врач психиатров нарколог (чуть того доки не дает никому не доверяет ругается матом) да и из всех документов на квартиру только ДКП от 1999 г. В общем пока мы еще пытаемся

И еще я поняла, что стандартный договор купли продажи от риэлторских контор и агентов вообще очень слабы, а большинство людей их подписывают без консультаций с юристом да еще на не полную стоимость. Все на честном слове!

Куб, Вам очень не везет с квартирами.

А разве нотариальное согласие супруга уже не устраивает? Зачем на сделке супруг, если он не долевой собственник?
Можно уточнить - а в чем подвох? Разве подаренная внуку квартира входит в наследственную массу?

это не "не везет с квартирами", это просто они не нашли еще "свою".


мы вариантов 20 наверно просмотрели, пара квартир нас отпугнула своей историей, а потом нашлась "наша", где все понравилось и она оказалась кристально чистой (ттт)

Liusi, нет в наследственную массу не входит. Но дело в том что бабулька была в возрасте преклонном когда квартирку то дарила и возможно есть еще родственники которые не знали о том что бабушка ее подарила и рассчитывали на то что она квартира будет в наследственной массе. И в данный момент они могли обратиться в суд для признания договора дарения недействительным в связи с тем что только узнали о наличие такого договора. Понятно что такой вариант развития событий не предсказуемый, но вполне возможный и когда мы все это обсуждали с прадовцом нам не понравились их ответы, возможно если бы мы удовлетворились ответами то на сделку то и вышли бы ( ответов просто не было) вот как то так. Квартира была самая первая из просмотр иных и самая лучшая ( мы вкладываем деньги). За ошибки и пунктуацию простите пишу с айпада не удобно

Ответ на сообщение Anaitka от 22 ноя 2013, 09:26
Anaitka,
А как распознать-то ту самую свою? Вот смотришь все нравится, планировка, расположение, этажность и т.д. идешь по документам, а там то не так, это не так. И получается, что определяющий фактор- это чистота квартиры.

не знаю... мы почувствовали... до этого смотрели, вроде все хорошо, но никак, начинаешь рыть документы - косяки. окей, значит ищем дальше... а в эту зашли, походили, посмотрели, вышли и одновременно с мужем сказали что наверно больше мы искать не будем, потому что нашли. она. та самая. которая нам предназначена. и документы чистые оказались, хотя мы тщательно проверяли... и самый цимус что когда сорвалась сделка у нас (мы продавали свою и покупали эту), именно эта квартира нас дождалась пока мы не найдем себе нового покупателя.
я от многих людей слышала, что свою квартиру ты почувствуешь и не понимала как это, я типа 20 штук уже посмотрела и какая то бесчувственная. не екает. а оказалось до своей еще не дошла просто.

так что - ваша квартира вас дождется.

но юридически она должна быть кристально чистой разумеется. слишком уж большие деньги на кон поставлены, чтоб на авось надеяться...

Влезу немного
1. Ни банк ни страховая не проверяют историю квартиры - максимум это могут за просить помимо стандартного пакета документов справки панд и нд ( и то не все страховые спрашивают) банку вообще пофиг- если страховая одобряет-пожалуйста. Юристы страховой не ковыряется в юр. чистоте потому что это стоим денег(заказывать всю историю). Справки пнд и нд "рисуются" на цветном принтере за час!!! А права которые требуют страховые вместо пнд и нд вообще смех- многие ходят собирают справки для прав??? Немного денег и за 10 минут справка в кармане)))
2. Агент продавца - это представитель продавца и ему главное продать и чтоб клиент доволен был ЕГО! Ваши интересы он не защищает, а скорее наоборот( в деп можно вставить фразу с заковыркой или наоборот убрать нужное вам- не специалист и не поймет!
3. Крупные агентства( а я догадываюсь о ком Вы говорите) не только не проверяет продаваемые квартиры но и покупаемые старается или ни как не проверять или минимально!!! Потому что это доп расходы!!!
4. Хороший и грамотный риэлтор это не только подобрать вариант (стоимость как раз подборка составляет не более 30% от стоимости услуг риэлтора) но и грамотное внесение аванса, подготовка сделки, проведение сделки и сопровождение, а точнее выполнение действий за Вас до получения документов о собственности, самой квартиры ( в оговоренный срок и подобающем виде)...
5,6 и т.д. Пункты могу писать всю ночь!!!
Только ваш риэлтор ( оговорюсь- грамотный и опытный) сможет защитить ваши интересы, но это стоит денег
Один из способов найти своего риэлтора( помимо рекомендаций). - это ходить по агентствам и консультироваться- вы почувствуете когда попадется гуру!!! Но надо проконсультироваться не менее чем у 5 специалистов... И лучше не гнаться за именем агентства- очень часто в этих агентствах работают "зеленые", и текучка большая)))

Ответ на сообщение Anaitka от 22 ноя 2013, 20:43
+мульён))) если "ваша" - то будет вашей, а если нет- хоть на ушах стойте)))) не будет ( проверенно временем)))

Девочки спасибо всем большое за советы и мнения! Очень полезно было услышать ваши ответы.
С квартирой которую подобрали не сложилось, по причине продавца. Сейчас в процессе поиска новых вариантов. Подключили агента, надеюсь дело пойдет быстрее.

я тоже вхожу в процесс, чета мне как-то страшновато....

Ответ на сообщение апрелия от 16 дек 2013, 15:01
апрелия,
Что пугает, сам процесс поиска или что- то еще? Давайте боятся вместе!

девочки, а мы продаём квартиру, думаю как заранее подготовится к процессу, чтобы было быстрее и удобно для покупателей

справку, что квартира не имеет обременения
Брали на собственников (нас) справки из наркодиспансера и психодиспансера, что мы не состоим на учете. Это как подтверждение дееспособности и адекватности на момент сделки.

прочитала на 2-й стр, как думаете может уже сейчас делать справки? может что ещё подготовить?


где ищите?

и когда лучше выписываться?

Ответ на сообщение Кошк_а от 16 дек 2013, 19:12
Думаю, можно уже заказать в БТИ технический паспорт, он точно понадобится и делается если не срочно, не менее 10 дней. Справки из ПНД, НД заранее лучше не брать, предполагаю у них есть срок давности. Их непосредственно пере сделкой возьмете.
Если есть куда выписываться, то можно сразу выписаться.
Если квартира в браке покупалась, то необходимо нотариально заверенное согласие одного из супругов на продажу квартиры ( если он сам не собственник).
Еще нужна выписка из домовой книги.

Сама ищу на всех доступных ресурсах: циан, из рук в руки, авито, на местных сайтах.... Плюс агент.

ой,да столько всего.....(только сегодня получили одобрение банка)...надо успеть продать машину (она большая часть перв.взноса),найти квартиру с ценой подходящей и чтоб по условиям для банка подходила, страшно вдруг потом что не так с ней окажется...блин прям не знаю как через это пройти...валерьянкой запастись надо (деньгами то само собой,куча доп.расходов )

да, справку из БТИ закажем тогда, согласие сделаем, вот выписываться пока покупатель не придет пока не будем, т.к. у нас ситуация на продажу по сути 2 квартиры и какая продастся не известно, соответственно в другую прописываться.
За день ни одного звонка, но это в регионе, уже расстраиваемся, другую квартиру не очень хочется продавать в Подмосковье.

а по застройщикам не ищите? сейчас много ведь микрорайонов строится, сами вот купили в августе в Щелково, приехали на объект и тут же договор подписали.

Ответ на сообщение апрелия от 16 дек 2013, 20:41
апрелия,
Согласно, дело это нервное, сама вся в переживаниях.
Вы сами будете искать или через агенство? Если сами, то для начала определите критерии по которым будете выбирать и начинайте обзванивать понравившиеся варианты. Мы, например, сразу отказались от пятиэтажек, первого этажа, квартир с обственностью менее трех лет, вариантов с глобальными перепланировками.70- 80% предложений "отваливаются" уже при первом звонке.

Кошк_а, , не переживайте, один день без звонков - не показатель, если квартира продается за 2-3 месяца это считается быстро.

У застройщика смотрели, там где нравится еще минимум год ждать заселения. География у нас не широкая, смотрим в одном районе, больше подходящих новостроек нет.

у нас ситуация аховая у нас счет на дни идет, согласны на хороший торг даже

а, понятно, порой времени ждать нет, у нас тут в Щелково одни дома сдают, другие строят ещё, всегда есть готовые квартиры на продажу.

сами,риэлтор дороговато с квартирой вроде определились, теперь все зависит от продажи авто,как только продадим так и оформлять будем, тоже хочется скорее но не знаю...праздники эти все тормозить сейчас будут

У меня тоже продажа, а потом покупка. По продающейся квартире - всё чисто, зуб даю , но одна сделка сорвалась, а теперь и вторая под угрозой. Вроде уже договорились, всё устраивало, в пятницу д.б. сделка, а покупатели оставили аванс и последний раз звонили аж на прошлой неделе! с просьбой снизить цену очень значительно для меня, а теперь пропали и не понятно появятся или нет. Цену не могу снизить, рода не завышено, да и на покупку добавлять придется +на небольшой косметический ремонт и мебель (мы в другой регион переехали, здесь у нас нет ничего) нужно, квартиру выбрали исходя из цены, с очень большим минусом - последний этаж. Муж успокаивает, вроде, значит, не судьба, а я всё равно нервничаю.
А уж проверка юридической чистоты сделки меня ещё больше пугает, я ещё ни разу квартиру со вторички не покупала.

странно,а аванс ведь у вас остался?

кстати, справка из БТИ сейчас при продаже не нужна, риэлтор сказал, ничего не готовим, ждём сделки, покупатель нашелся

Ответ на сообщение Кошк_а от 25 дек 2013, 20:32
Остался . Но во-первых сумма смешная, а во-вторых аванс в в отличие от залога возвращается в полном объеме.

А завтра сделка не состоится снова .

SolS, да уж, обидно, но может ещё найдётся покупатель

Ответ на сообщение Кошк_а от 25 дек 2013, 23:44
Спасибо на добром слове, надеюсь на это. Теперь не знаю как быть с подобранным вариантом - боюсь, что купят. А внести аванс и ждать, нужно сроки покупки приблизительные прописать, я их , естественно, не знаю

SolS, а может поговорить с хозяевами подобранного варианта? может квартира вас дождется, не в очередь ведь стоят люди.

Ответ на сообщение Кошк_а от 26 дек 2013, 17:50т.
Поговорила. Они тоже определенности хотят. А у меня полный швах. Сегодня и аванс забрали...

Ответ на сообщение Кошк_а от 26 дек 2013, 17:50
Надеюсь, что в очередь не стоят - там последний этаж

SolS, ну надеемся на чудо, нам оно тоже нужно.

Ответ на сообщение Кошк_а от 26 дек 2013, 21:54
Удачи!

Девочки, помогите советом.

Внесли аванс за квартиру, заключили договор с агентством продавца, сегодня обнаружили, что квартира выставлена на продажу, висит свежее объявление. То есть сказать, что они " забыли снять" не вариант. Как быть в такой ситуации, кто сталкивался?

Ответ на сообщение Remarka от 7 фев 2014, 11:09
Вы точно аванс имеете в виду? Аванс м.б. возвращен Вам в полном объеме, другое дело - задаток. За мою квартиру мне вносили аванс, потом спокойно его забрали. Сейчас внесен задаток, объявление моё висит, но на обращения я отвечаю, что внесен задаток и прошу позвонить после предполагаемой даты сделки. А ещё, если квартира хорошая, объявление может очень долго "висеть", привлекая клиентов, аже если она давно продана

Да, у нас аванс. Объявление "свежее", только опубликовали.

Remarka, не переживайте. Иногда объявления оплачиваются надолго вперед.

Ответ на сообщение Remarka от 7 фев 2014, 11:41
Тогда всё правильно, они и не обязаны его убирать. Задаток вносится покупателем и, если он откажется от сделки, ему задаток не вернут. Если от сделки откажется продавец, он вернет несостоявшемуся покупателю задаток в двойном размере. Хотите сохранить квартиру за собой, вносите задаток.
Сейчас активно ищу квартиру, вижу объявления о квартирах, давно проданных!!!