Собственно, вопрос в названии. Нужно купить квариру на вторничном рынке. Для меня это темный лес. Понятное дело, будем брать риэлтора для проверки чисто ы квартиры. Но как себя обезопасить? Ведь риэлтор не несёт никакой ответственности, если что-то всплывёт допустим через полгода
Кто знает - помогите!

Проводите сделку через нотариуса

У многих есть услуга, что они проверяют все и дают гарантию на юридическую чистоту сделки

Начните сначала. Что именно вы хотите проверить? Когда понятно ЧТО, то сразу становится понятно КАК.
Ну, и титульное страхование никто не отменял.

Ответ на сообщение BlueSky от 13 июл 2017, 23:25

Такая услуга есть у агентств недвижимости и Сбербанка. Реальных гарантий не даёт никто.
Недавно продавала, покупатель захотел нотариуса - ну и какая проверка?? Нотариус просто сверила доки )) Банки при ипотеке и регистратор в регпалате тоже сверяют доки )))) но никто из них не будет копаться, а не выписали ли несовершеннолетнего перед приватизацией лет десять назад, не обошли ли кого наследством и т.п.
Это делает хороший риэлтор - заказывает архивные справки, пробивает по базам... Но есть и такие, кто очевидные вещи не замечает хороший риэлтор, как врач и юрист... когда все гладко, незаметен, когда проблемы - незаменим )))

как это проверить, если нет завещания?

Ответ на сообщение Dea от 13 июл 2017, 21:24

У нас так всплыло, причем случайно! Мне для чего-то понадобилась выписка из домовой книги, прихожу в паспортный стол, а оказывается предыдущий собственник квартиры не выписан и числится прописанным с нашей квартире.
1 год прошел. А риелтор сделал вот так квартира была чистой, сами разбирайтесь. Через Инком нашли риелтора с другой стороны, она нашла бывшего собственника, та поехала в наш паспортный стол выписываться, тк оказалась она прописана в двух местах одновременно это был 2004 год

Рыся, удивительное рядом, оказывается, и так бывает: https://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=120&t=51560
Детей обошли - это вообще нечто, но чаще может быть, что по незнанию не включают в наследство то имущество, где являются титульными собственниками. Недавно очень удивила женщину, получившую квартиру от работы по схеме кооператива, тем фактом, что де-юре её супруг тоже является совладельцем. Потому что правоустановка - выплаченный пай, а то, что контора за сотрудника деньги вносила каким-то образом лет 25 назад, нигде не отражается... А у супруга сын от первого брака... В общем, сюрприз для родственников.

Больше всего волнуют несовершеннолетнихе дети, нет ли обременения на квартире.


Где его найти? Он прямо все-все выискивает?

обременение проверяется онлайн на сайте росреестра любым желающим, несовершеннолетние собственники - выпиской из егрн, емнип

Еще есть интересные вещи- выписка в тюрьму или на службу в ВС. Потом раз и возращаются, а ты бегай, через суд выписывай...

Законодательство изменилось может уже?

А вот, допустим, ситуация. Собственник один, в квартире прописан только он.
Но собственник в разводе, о чем покупатель не знает и после продажи жилья появляется бывшая жена с требованием аннулировать сделку.

Как подстраховаться в таком случае?

а на каком основании?

Квартира была приобретена в браке, она требует свою долю, не согласна с ценой, за которую продали и грозится судом, чтоб аннулировать сделку.

Ее действия незаконны?

У меня брат весной покупал квартиру на вторичке. Присмотрели квартиру, где два взрослых собственника (муж и жена) купили эту квартиру 6 лет назад. У них есть один несовершеннолетний ребенок 8 лет, но он не является собственником. В квартире прописаны только трое (муж, жена и их ребенок). Дали задаток, понесли документы в Сбер (оформляли ипотеку), и через несколько дней в Сбере нас уведомили, что данные собственники купили эту квартиру по материнскому капиталу! (у жены есть сын от первого брака с другой фамилией, о котором нам не говорили), на момент покупки ими квартиры, оба ребенка были несовершеннолетними! Потом, не знаю какими путями, они доли детей переоформили на себя!, старший сын в этой квартире вообще никогда прописан не был! Когда мы все это узнали, хозяева квартиры, нас стали заверять, что они не знали, что это незаконно, подождите около 3-х недель, мы опять детей долями наделим, а потом вы купите нашу квартиру! В итоге, мы побоялись дальше иметь с ними дела и нашли другую квартиру!

Korell, если продавец при этом предоставил на сделку нотариально заверенное заявление о том, что квартира приобретена не в браке, то налицо преднамеренный обман
паспорт-то может быть без отметок о браке и разводе

Паспорт и был без отметок.

И да, обман, а как покупателям подстраховаться на такой случай?

Ответ на сообщение Maroosia от 14 июл 2017, 14:22

Совместно нажитое

Korell, обычно берут у продавца заявление, о котором выше писала

И, к сожалению, иногда различные обманные манипуляции всплывают позже, и покупатели в пролете...

Как вариант - страхование титула, но по нему страховая вернет только фактическую стоимость квартиры на момент покупки,
а родственники могут всплыть не сразу, и цены квартиры будут другими.






Ну вот пишет такое заявление, потом оказывается, что обманул. Сделку-то могут аннулировать.

Ответ на сообщение Dea от 13 июл 2017, 21:24

Несет. Мы покупали квартиру через риэлтора, который в финале выдавал свидетельство, что квартира "чистая" и в случае если это окажется не так в дальнейшем, несет за это ответственность.

в зависимости от того как долго в разводе
а это никакого отношения к собственности не имеет вообще, абсолютно
прописка то тут причем?

исковой срок три года

Кто имеет право заказывать выписки, архивные справки об истории квартиры?

ваши родственники в заблуждении. С вероятностью 99% у детей долей не было, было обязательство об их выделении перед ПФР, многие люди не разобравшись или просто ленясь - дают его, но не выполняют, надеясь что так сойдет

Собственник и правоохранительные органы

Да, срок 3 года с момента нарушения права.
Вот продал муж совместную собственность и у бывшей жены еще 3 года есть возможность аннулировать сделку купли-продажи.

В этом-то проблема, что покупателю сведения недоступны, покупают кота в мешке.

тут всякие есть нюансы, например, если жена выписалась и не пользуется квартирой - это тоже нарушение права собственности, и она о нем в курсе, т.о срок считать можно с того времени

как адвокаты с судьей повернут

Согласна, многое зависит от адвокатов.

В любом случае, попасть в такую ситуацию - врагу не пожелаешь и я так и не знаю, как этого избежать?
Наверняка у нас на форуме есть толковые специалисты, возможно они дадут ответ.

Объясните, какие могут быть проблемы, если несовершеннолетнего выписали перед приватизацией?
Собственники мать и взрослый сын по приватизации. Архивную выписку из домовой книги видела, ранее был прописан муж собственницы (умер) и дочь собственницы, выписана до приватизации, на тот момент несовершеннолетняя, это было 15 лет назад


Смотря на кого попадешь. За сделку общались и с нотариусами, и с юристами, и с риэлтором, и с банком... косячили все! Только одна юрист грамотно говорила что делать и куда идти

Верю! Найти специалиста в этой области очень непросто.

http://www.metrinfo.ru/region/articles/det...dlya.53083.html

Ну у нас я так понимаю все сроки вышли

Наверное, при том, что это затрудняет проверку чистоты сделки. О наличии этого ребенка можно было бы узнать, будь он прописан в квартире. А так - узнали совершенно случайно. Если бы покупали без участия Сбербанка, то и не узнали бы.

Ответ на сообщение Незнайка в Солнечном городе от 14 июл 2017, 16:05
Да! О наличии еще одного ребенка узнали только в банке, а по прописанным в ней людям, сами никогда бы не нашли!

Вот, кстати, тоже интересный момент: как же проверить продавцов на наличие детей, если дети не вписаны в паспорта? А такое бывает сплошь и рядом.

У меня знакомая с первичкой чуть не накололась. По документам квартира была уже ее, нужно было ключи получить только. Благо что менеджер честно сказал, что два дня назад у нее в квартире протекла труба и залило соседям снизу новенький ремонт. Ее это вообще не коснулось, а могли бы молча ключи отдать и доказывай что ты не верблюд
У нас в городе очень много обманутых дольщиков с первичкой

Девочки, я вот не хочу стращать, НО!
Не нотариус, не риэлтор, не юрист - не продаст свою квартиру и не возместит вам финансовые потери.
Это суровая правда.
Правовое заключение - да, я считаю это хорошо, хотя бы потому, что клиент видит какие проведены проверки и какие сделаны выводы из этих проверок. И это плюс в копилку добросовестному приобретателю, не просто сам купил, а обратился в юридическую фирму к дипломированному специалисту.

Самые большие риски для специалиста - репутационные, московский рынок недвижимости на самом деле тесен, риэлторы общаются между собой на проф.форумах, есть отзывы по работе специалистов.

Что касается проверок, невозможно все получить законным путем, поэтому да, прибегаем к услугам правоохранительных органов, без этого никак.
Стандартный набор документов, который должен быть всегда, это
1. Архивная выписка из домовой книги
2. Справки ПНД и НД
3. Кредитная история продавца
4. История переходов права на квартиру (расширенная)
5. ЕГРН на настоящий момент
6. Правоустанавливающие документы на объект в оригиналах

Это база, а дальше уже в зависимости от ситуации.
Например, покупка у наследников первой очереди не страшна совсем, покупателя здесь защищает Пленум Верховного суда, и других наследники не имею права требовать квартиру, а лишь деньги с наследника продавшего имущество.
Маткапитал вычислить легко.
А вот та же супружеская доля - это опасность.

Что-то страшнее и страшнее становится

а вот тут реальный косяк самих покупателей - нужно было договор купли-продажи посмотреть таки. А если ипотека - то попросить предоставить документы о том, как она гасилась (не было ли там мат капитала)
ну и толку? если у конторы/риэлтора нет имущества - ничего с него реально не взыщется
срок исковой давности три года с момента, когда она узнала о нарушении своего права. Например, с момента, когда она получила выписку из ЕГРПН или иным образом узнала, что у квартиры есть новые собственники. Но сейчас пошла практика по добросовестным приобретателям - если ничто не свидетельствовало о наличии жены/БЖ, то покупатель может и сохранить жилье. Но надеяться на это - как на авось

Почему такие права не дают Росреестру?

Какие? Посмотреть кредитную историю продавца и оценить не на пороге ли банкротства он?
Проверка квартира это история, к которой невозможно подходить формально, слишком много человеческого фактора присутствует.

справка о составе семьи из паспортного стола

В любом случае, насколько я понимаю - в данном случае покупателям ничего не грозило. Они то купили квартиру у законных собственников.

А то что эти собственники не исполнили свои обязательства - это уже исковое заявление к ним от опеки.

В случае с маткапиталом, в дело включается прокуратура и выходит в суд с иском о признании договора недействительным.
Тут как раз "попадает" покупатель.
При проверке на мат.кап еще нужно учитывать момент, что если первый ребенок умер, то право на мат.кап у мамы при рождении все равно есть. Многие не проверяют видя одного ребенка в семье.

Ответ на сообщение Maroosia от 14 июл 2017, 18:46

Мой паспортный стол даст мне справку, что по адресу такому-то проживает семья из мамы и сына ))) а у меня не один ребёнок... В этом случае, надо брать справку по прописке мужа. А ещё, старший ребёнок может быть прописан у своего отца, т.е. у бывшего мужа. А если ребёнку больше 14 лет, он может быть вообще прописан где угодно, отдельно от родителей
В случае с маткапиталом нужна справка из ПФР

Ага, у меня ребенок до 1,5 лет вообще прописан нигде не был.
В паспорте у меня не вписан, и вообще у нас с ним разные фамилии.

А ещё право на распоряжение мк может быть у папы...

хммм, а мне всегда всех упоминали

если мама выбыла из семейной жизни только если

а так выдается он на мать и заявления все мать пишет, даже если ипотека на отца

Что вы имеете в виду насчет правоохр. органов? За деньги выудить у них информацию?



Вот да, репутация дорогого стоит, но тот же МИЭЛЬ и ИНКОМ имеют ужасные отзывы и ничего, работают как работали.

И вот самое интересное, что при продаже далеко не все риски возможно заранее просчитать, пока лично не столкнешься - и не поймешь.

почему выудить?
Делают нужные запросы, получают ответы. Небезвозмездно конечно.

Миэль и Инком - это отдельная песня. Многие даже не знают, что каждое их отделение это отдельное юр.лицо и ничем они не связаны между собой. Миэль вообще франшизная история.
Я скорей про репутацию риэлтора как конкретного человека.

Ну я примерно это и имела в виду