Александр З.

В другой ветке форума нашёл следующее:
---
Незаконно то, что УК выдает ключи от квартиры в обмен на подписание договора.
Согласно ст. 135 ГК РФ ключи являются принадлежностью созданного объекта недвижимости с момента государственной регистрации право собственности Статья 219 ГК РФ и ст.35 Земельного кодекса.
---

Стало быть я имею право требовать передачу мне ключей ДО или даже БЕЗ подписания договора с УК, но только после государственной регистрации собственности, а не сразу после подписания Акта приема-передачи ОДУ.
При этом по договору долевого участия и 214-ФЗ ответственность за разрушение ОДУ переходит ко мне сразу после принятия по акту или даже (если бы я уклонялся от принятия) после составления одностороннего акта передачи Застройщиком.

Что-то здесь не стыкуется...

Уважаемые ЗНАТОКИ, в ту же тему.

Обязан ли Застройщик (или УК, являющаяся де-факто представителем Застройщика) при подписании акта приема-передачи ОДУ выдать ключи от квартиры ?

Прошёлся поиском по слову "ключи" 214-ФЗ, ЖК, ГК и ЗоЗПП, но ни в одном из них даже нет этого слова
Формально передача ключей от квартиры обязательна, т.к. с момента передачи ответственность за квартиру несёт принявший. Но по факту УК не выдаёт ключи до тех пор, пока не будет подписан с ней "Договор обслуживания" (к которому есть масса претензий) и не внесена плата за коммунальные платежи и услуги УК на 4 месяца вперёд (которые завышены как минимум в 1.5 раза).

Каким законодательным актом можно доказать незаконность этого требования ?

Обращаюсь с огромной просьбой, подскажите СРОЧНО (завтра еду принимать по акту).

Цитата:

Сообщение от rybin_av ►

Если Вы один, то один расклад.
Если дольщиков будет много, то другой расклад.

Пока иски собирается подавать только 2-3 участника долевого строительства.
Остальные полторы сотни с интересом наблюдают, что у них получится

Цитата:

Сообщение от Alexss777 ►

это какой суд?

Красногорский

Цитата:

Сообщение от rybin_av ►

Кроме того, Вам полезно с другими дольщиками кооперироваться. Т.к. одно дело, когда в одиночестве что-то на суде будете говорить, другое дело, когда у судьи целая серия однотипных исков будет лежать. Психологический эффект сильней.

Разумеется, об этом я думал. Имеет ли смысл подавать коллективный иск ?
Или лучше несколько исков ? Но тогда они будут в разных судах, т.к. все живут в разных районах.

А в суд по месту регистрации Застройщика, похоже, лучше даже не соваться...

Цитата:

Сообщение от rybin_av ►

Если у Вас подпись простая и ее легко подделать (совет Вам на будущее - на важных документах пишите вместо подписи полностью свою фамилию и инициалы; в общем максимально усложняйте жизнь потенциальным мошенникам), то скорей всего эксперт даст вероятностное заключение(типа - фиг поймешь), и тогда можно кругами по экспертизам долго ходить.

Спасибо за очень ценный совет. На будущее обязательно учту !

Цитата:

Сообщение от Еще один вариант - покупка нужной квитанции на почте о том, что письмо к Вам ушло, но провалялось и вернулось. Это 1.000-5.000 руб. стоит.

Еще один вариант - покупка нужной квитанции на почте о том, что письмо к Вам ушло, но провалялось и вернулось. Это 1.000-5.000 руб. стоит.

Могу ли я в своём почтовом отделении получить справку о том, какая заказная корреспонденция приходила в мой адрес ? Например, выписку из журнала регистрации корреспонденции ?
Можно ли получить такую выписку по запросу суда или адвокатскому запросу ?

Цитата:

Сообщение от Alexss777 ►

если получили, то в суде застройщик будет утверждать, что это Вы уклонялись от приемки квартиры

Совершенно верно, это самый "мутный" момент истории.

Дело в том, что это уведомление от застройщика выдало мне Агенство при очередном их посещении в конце февраля, когда я подписывал с ними другие документы. Напомню, срок окончания строительства по договору - 31.12.2010.
В уведомлении сообщается, что разрешение на ввод в эксплуатацию получено застройщиком 30.12.2010 и мне необходимо явиться для оформления документов, осмотра и приемки объекта долевого строитальства в течение 10 дней после его получения к Агенту (!!!). В случае уклонения от приемки Застройщик на основании п.6 ст.8 214-ФЗ по истечении 20-ти рабочих дней с даты получения уведомления вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Уведомление оформлено в мой адрес (ФИО) и с моими почтовыми реквизитами.
Но выдано Агентством как бы попутно, исключительно к сведению.

При этом:
1. в уведомлении есть подпись и печать застройщика, но нет даты (поле есть, но не заполнено)
2. мне выдана ксерокопия уведомления, а не оригинал. Обращаю внимание, что это просто ксерокопия без каких-либо дополнительных отметок, без конверта.
3. расписку о получения этого уведомления с меня не брали (даже если бы взяли, там был бы конец февраля)
4. на мой почтовый адрес это уведомление не приходило

Очевидно пока то, что этим уведомлением Застройщик "прикрыл" своё обязательство закончить строительство до 31.12.2010, чтобы не попасть на пункт о необходимости перезаключения договора.

Отсутствие даты наводит на мысль, что это не просто так, а хитрый ход.
Также заставляет задуматься тот факт, что мне дана ксерокопия.
Не исключаю, что оригинал и (возможно) заранее заготовленный акт односторонней передачи (оба с незаполненными датами) лежат у застройщика. В которые он в любой момент впишет нужные ему даты и предъявит их в суде.

Разумеется, это будет очевидный подлог. Можно ли от него защититься ?

Итого, на данный момент у меня складывается следующий план действий:

1. Потребовать от застройщика согласно условиям Договора непосредственную (без участия УК и любых других представителей застройщика) передачу мне объекта ДДУ по акту самим застройщиком с предварительным представлением мне этого объекта для осмотра. Если мной будут выявлены недостатки объекта - составление дефектной ведомости. Это действие постараться решить во внесудебном порядке. При уклонении застройщика от передачи объекта - принудить к непосредственной передаче через суд.

2. После передачи мне объекта ДДУ, когда количество дней нарушения будет зафиксировано (разница между сроком передачи 2 месяца после сдачи МКД в эксплуатацию и фактической датой передачи участнику по акту) - предложить застройщику добровольно выплатить неустойку (пени) согласно договору, а также п.2 статьи 6 Федерального закона 214-ФЗ и п.5 статьи 13 ЗоЗПП.
В случае уклонения от добровольной уплаты - взыскать в судебном порядке.

3. (возможно) Одновременно с п.2 и при наличии доументально подтверждённых косвенных расходов, которые явились следствием нарушения застройщиком условий договора - взыскать возмещение этих расходов в судебном порядке

4. Одновременно с п.2 взыскать с застройщика компенсацию морального вреда согласно статье 15 ЗоЗПП в судебном порядке

5. Одновременно с п.2 взыскать с застройщика фактически понесённые мной расходы на юридическую защиту, связанную с данным судебным производством (есть ли на это законодательный акт?).

Все ли верно ?

Цитата:

Сообщение от rybin_av ►

УК, даже если это дочка или внучка застройщика, ничего у застройщика принимать не вправе. В МКД всем имуществом распоряжаются только собственники помещений МКД, которые прежде должны принять решение о способе управления МКД. Пока это решение не принято, то и никаких УК в МКД быть не может, а их наличие там без такого решения - незаконно. Давайте читать ч. 1 ст. 161 ЖК РФ:

Даже не имея глубокого знания законодательства мне понятно, что произвол, чинимый УК имени Застройщика, в достаточной степени противозаконен, чтобы стать темой ещё одного судебного разбирательства. Но это в будущем, для начала надо принять квартиру по акту

Цитата:

Сообщение от Субсидиарно - значит, дополноительно, в части, не урегулированной ФЗ-214 и ГК РФ. Например, по просрочке передачи объекта дольщику застройщик отвечает по ч. 2 ст. 6 ФЗ-214, а если в Ваш договор, например, включены условия о том, что Вы обязаны получить ключи от кв. в УК при условии оплаты коммунальных платежей за 4 мес. вперед, то в этом случае применяется п. 1 ст. 16 ЗоЗПП. Ответственность застройщика за моральный ущерб регулируется нормами ст. 151 ГК РФ и ст. 15 ЗоЗПП, т.к. эти отношения в ФЗ-214 не урегулированы. Надеюсь, теперь суть субсидиарности для Вас прояснилась

Субсидиарно - значит, дополноительно, в части, не урегулированной ФЗ-214 и ГК РФ. Например, по просрочке передачи объекта дольщику застройщик отвечает по ч. 2 ст. 6 ФЗ-214, а если в Ваш договор, например, включены условия о том, что Вы обязаны получить ключи от кв. в УК при условии оплаты коммунальных платежей за 4 мес. вперед, то в этом случае применяется п. 1 ст. 16 ЗоЗПП. Ответственность застройщика за моральный ущерб регулируется нормами ст. 151 ГК РФ и ст. 15 ЗоЗПП, т.к. эти отношения в ФЗ-214 не урегулированы. Надеюсь, теперь суть субсидиарности для Вас прояснилась

Смысл я понял сразу. Но теперь стало ещё понятнее, большое спасибо за разъяснение.

Документы Вам отправил.

Перво-наперво, большое спасибо за развернутые и компетентные комментарии.

Цитата:

Сообщение от rybin_av ►

Агентский договор не имеет в данном случае значения. Это договор регулирующий внутреннее правоотношение между агентом и принципалом.

Абсолютно верно

Цитата:

Сообщение от
Агент в приницпе может продолжать представительствовать интересы затройщика, но надо убедиться в его полномочиях на этот счет. В любом случае ответственность по договору несет застройщик.

Агент в приницпе может продолжать представительствовать интересы затройщика, но надо убедиться в его полномочиях на этот счет. В любом случае ответственность по договору несет застройщик.

Сегодня звонил в Агентство. Там мне совершенно четко дали понять, что к приемке-передаче никакого отношения не имеют. Думаю они правы.

Цитата:

Сообщение от
О какой вообще УК идет речь? У Вас уже создано ТСЖ (ЖК, ЖСК) что ли, которое избрало способ управления домом?

О какой вообще УК идет речь? У Вас уже создано ТСЖ (ЖК, ЖСК) что ли, которое избрало способ управления домом?

УК - "дочка" застройщика. Думаю этим всё сказано. Она и принимает от застройщика новые очереди в эксплуатацию, и выдаёт новым собственникам ключи, и управляет жилым комплексом, и представляет интересы застройщика. Всё в одном флаконе.
Соответственно жильцы (собственники) чувствуют себя так, как будто УК сделала им великое одолжение, что пустила туда пожить

Цитата:

Сообщение от Субсидиарно и ЗоЗПП применяется в данном правоотношении, но лишь в части, не урегулированной ФЗ-214 и ГК РФ.

Субсидиарно и ЗоЗПП применяется в данном правоотношении, но лишь в части, не урегулированной ФЗ-214 и ГК РФ.

Вы сказали такое умное слово, я его не знаю...
Но суть сказанного понял

В частности я знаю, что согласно ЗоЗПП имею право подать исковое заявление в суд по месту своего места жительства, а не по месту регистрации застройщика. Чем обязательно воспользуюсь.

Цитата:

Сообщение от
Готов бесплатно посмотреть сканы Ваших документов, если пришлете их на мейл

Готов бесплатно посмотреть сканы Ваших документов, если пришлете их на мейл

OK