[Igor_363]

Сообщение от Геральт из Ривии

И каждый из них придет с представителем или направит представителя. И когда автор проиграет, с него взыщут расходы на оплату их услуг. Вот посмеюсь-то.

А потом обозлятся за беспокойство, соберут собрание и все проголосуют отдать мой балкон кому-то.
Нет уж, как-нибудь без других собственников обойдемся.

[Геральт из Ривии]

Сообщение от Igor_363

Нет уж, как-нибудь без других собственников обойдемся.

Сообщение от Igor_363

соберут собрание и все проголосуют отдать мой балкон кому-то.

Не получится. Ни то, ни другое.

[Igor_363]

Сообщение от satay

ПРАВИЛА
СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
(в ред. постановлений Правительства РФ от 06.05.2011 N 354,
от 03.04.2013 N 290, от 14.05.2013 N 410, от 26.03.2014 N 230)

Настоящие Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - общее имущество).

I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
...
...
ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

Вот именно что балконные плиты и относятся к общему имуществу дома. Плиты, а не балкон. Также как плиты перекрытий относятся к общему имуществу дома, а квартиры над этими плитами - частная собственность.
По моему, нигде впрямую не указано что балкон это общее имущество дома. Значит это плюс к тому, что балкон это часть квартиры.
Еще очень радует ч.3 ст.16 ЖК, относящей в состав квартиры помещения вспомогательного использования. А по БТИ балкон как раз и является помещением вспомогательного использования.

[Igor_363]

Вот какие основания я вижу для того, чтобы признать балкон в собственности владельца квартиры как часть квартиры:

1. Балкон не является общим имуществом дома.

1.1. Собственникам помещений в доме принадлежат на праве общей долевой собственности: согласно ст.290 ГК - общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудование, обслуживающее более одной квартиры; согласно ст.36 ЖК - помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (в т.ч. лестничные площадки, лифты, коридоры, чердаки, подвалы), иные помещения, предназначенные для организации досуга собственников помещений, ограждающие и несущие конструкции дома.
Нет ни одного основания отнести балкон к общему имуществу дома.

1.2. Балкон оборудован доступом только из внутренних помещений данной квартиры. Это сделано при строительстве дома согласно проекту, то есть изначально предполагалось, что доступ на балкон будет только изнутри квартиры (кроме балконов на лестничных площадках, имеющих доступ только с лестничной площадки).
Согласно ст.37 ЖК, ч.4 п.1, собственник не вправе осуществлять выдел в натуре в праве общей собственности на общее имущество дома. А в случае с балконом получается, что он как раз выделен в натуре для использования только собственником данной квартиры и никем другим, так как иного доступа на балкон, кроме как через квартиру, не предусмотрено. Кроме того, другим собственникам помещений для доступа на данный балкон, в отсутствии специально оборудованных общедоступных выходов, необходимо разрешение собственника данной квартиры на проход через ее территорию. При этом страдают либо собственники других помещений, либо собственник данной квартиры, и такое противоречие заложено при строительстве всех домов.
Следовательно, или при строительстве дома закладывалось нарушение данной законодательной нормы (п.1 ч.4 ст.37 ЖК), причем в массовом порядке, а также либо ущемление прав собственников других помещений при доступе на данный балкон, либо ущемление прав собственника квартиры при проходе третьих лиц через ее внутренние помещения к балкону, или же выдел в натуре балкона не противоречит данной законодательной норме, поскольку балкон общим имуществом дома не является.

1.3. ЖЭК (УК, ДЕЗ) не следит за состоянием и не осуществляет уборку и ремонт балкона, за исключением балконной плиты. Все работы по содержанию помещений балконов выполняются собственниками квартир.

1.4. Балкон состоит не только из балконной плиты, но и из отделочных материалов и из помещения балкона. Аналогично тому как внутренние помещения квартиры состоят из плит межэтажных перекрытий и внутреннего помещения квартиры, при этом если плиты перекрытий относятся к общему имуществу дома, то квартиры находятся в частной собственности их владельцев. Аналогично и для балкона, плита балкона находится в общей собственности дома, в помещение балкона выше плиты находится в частной собственности владельца квартиры.
Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. "Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме", п.2, относит к составу общего имущества дома ограждающие несущие конструкции дома, включая несущие стены, плиты перекрытий, балконные плиты. При этом данное постановление не вступает в противоречие с правом частной собственности на квартиры, поскольку к общему имуществу относятся только плиты перекрытий и балконный плиты, а внутренние помещения квартир и помещения балконов находятся в частной собственности владельцев квартир.
Постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 г. "Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда", ч.IV, п. 4.2.4.2 не относит балконы к несущим конструкциям. Наоборот, дается обособление несущей конструкции балкона - балконной плиты, что следовательно подразумевает наличие и ненесущей составляющей балкона - балкон кроме плиты, помещение балкона.


2. Балкон является частью квартиры.

2.1. Доступ на балкон оборудован только из внутренних помещений данной квартиры.

2.2. Согласно ст.16 ЖК, ч.3 квартирой признается структурно обособленное помещение в доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования.
БТИ относит балкон к помещениям вспомогательного использования, которые согласно ст.16 ЖК являются частью квартиры. При этом невключение площади балконов и лоджий в расчет общей площади квартиры согласно ст.15 ЖК, ч.5 не противоречит включению балконов как помещений вспомогательного использования в состав квартиры согласно ч.3 ст.16 ЖК.

2.3. На поэтажном плане и в экспликации БТИ по данной квартире в числе других помещений отражен балкон. Поэтажный план и экспликация являются частью технического паспорта квартиры, в котором отражено все, что относится к квартире.

2.4 В карточке учета по данной квартире балкон обозначен как летнее помещение, а площадь квартиры рассчитывается как общая площадь и как общая площадь с летними помещениями.
Следовательно, согласно карточке учета балкон относится к летним помещениям данной квартиры.

Пока вот так, может к моменту подачи иска что-то еще прибавлю. Думаю что должно хватить на признание балкона частной собственностью как части квартиры. Иначе абсурд получится, к любому могут прийти третьи лица и просить проход на балкон через помещение квартиры (других выходов на балкон ведь нет).

[Геральт из Ривии]

Сообщение от Igor_363

Плиты, а не балкон.

Угу, но в иске все равно суд откажет.

[Н.К.]

Igor_363, в связи с чем у вас вообще возник вопрос? Кто-то оспаривает, что балкон является частью вашей квартиры и, соответственно, вашей собственностью?

[Igor_363]

Да, судя по ответу Жилищной инспекции на мое заявление прояснить ситуацию по балкону, мой он или общий, они указали что это общее имущество дома, причем явно использована подмена понятий балкона и балконной плиты. Был на приеме у их начальника, обещали ответ переделать с негативного на нейтральный, то есть не относить к балкон к общему имуществу, но и к частной собственности не относить. Пока этот ответ не дошел. К ним и думаю подать иск.
А так везде указано, что именно балконная плита входит в состав общего имущества, а не балкон. Вот я и подумал, раз балкон - это не общее имущество, значит это еще один плюс к тому, что он часть квартиры и находится в частной собственности.


Господа уважаемые юристы (или риэлторы с хорошим юридическим знанием), покритикуйте конструктивно что к чему и как.

[Н.К.]

Ну, наконец-то, через десяток постов вытянули с применением пыток, откуда ноги торчат у проблемы, сразу нельзя было внятно излагать?

Сообщение от Igor_363

покритикуйте

критиковать пока нечего, выкладывайте свое заявление в жилинспекцию и ответ на него

[Алексей Добров]

Сообщение от Igor_363

К ним и думаю подать иск

Сообщение от Igor_363

покритикуйте

К инспекции что ли? Они не владеют и не могут владеть вашим балконом, не обладают по отношению к нему никакими полномочиями. Как думаете, признает ли их суд надлежащими ответчиками?
Если так хочется в суде поразвлекаться, то более разумным будет привлечь иных собственников и попросить их, чтоб иск признали.