[XA5-2005]

Ситуация следующая:
Было трое владельцев нежилого помещения, которые имели по 1/3 доли в собственности. Наличие долей у двоих из них выстрадано в споре с третьим через суд, то есть суд признал за ними право собственности на 1/3 + 1/3 долей.
Только судебные тяжбы закончились (а дело длилось 3 года) один из сособственников умирает, второй запуган и не высовывается, а третий, тот который всему виной – тихо дарит своему сыну свою дольку (договор дарения), затем заключает с сыном договора аренды на всё помещение со сроком 11 месяцев (по истечении которых перезаключает на новый срок неоднократно) и с суммой арендной платы 1000 руб. в месяц, а далее по договору субаренды запускает в помещение субарендаторов, которым чего-то нарасказывал, что они зная, что его сыну помещение полностью не принадлежит, все же платят отцу субарендную плату за все помещение да еще в размере этак 100 000 руб. в месяц
Наследники резонно желают, во первых получать свою часть от использования помещения (аренды -- субаренды), поскольку субарендная плата и есть реальная плата за это помещение, а, во вторых, взыскать, то что семейка себе за время субаренды «назарабатывала» .
Рассматриваем с долей сомнения следующие варианты:
Вариант 1. Можно требовать через суд перевода прав и обязанностей по договору аренды, но в нем арендная плата 1000 руб., и заканчивается он через полгода -- времени как раз на простенький гражданский процесс и это не позволяет ни получать субарендную плату ни взыскать уже полученную отцом субарендную плату.
Вариант 2. Обратиться с иском к сынку с батянькой как соответчикам и требовать взыскать неосновательное обогащение ведь сделок с участием двух из трех совладельцев не по аренде не по субаренде у отца нет.
В общем пока в раздумьях, а время идет и враг не дремлет.
Буду признателен за комментарии по этой ситуации уважаемых коллег

[rybin_av]

XA5-2005, насколько я понимаю, речь идет о долях в праве собственности на жил. помещение.
Если так, то Вы должны понимать, что это помещение является объектом общей долевой собственности (ОДС) троих сособственников (допустим, что у умершего правообладателя есть наследник, к которому перешла доля в праве в порядке наследования).

Доля в праве - это не имеющее воплощения в материальном мире имущество. Долю в праве нельзя сдать в аренду. Сдать в аренду можно лишь реально существующий объект.

Ввиду п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение объектом ОДС (в данном случае - это сдача его в аренду) допускается по общему согласию всех сособственников. Если общего согласия нет, то любой из сособственников может выгнать "арендаторов", т.к. никакого договора аренды в данном случае быть не может, если со стороны коллективного собственника не было достигнуто по этому поводу согласия. Т.е. это один вариант развития событий - признание договора аренды незаключенным по суду и требование ко всем незаконно находящимся в нем лицам очистить помещение.

Другой вариант - не оспаривать заключение аренды, а взять причитающиеся каждому доходы от нее. Разумеется, два сособственника, которые ничего не получают с этой т.н. аренды, в силу ст. 248 ГК РФ вправе требовать от третьего сособственника причтиающуюся им долю доходов. В принципе все, что свыше 1/3, получено третьим сособственником - это его неосновательное обогащение в силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ.

Перевод прав по аренде на себя - на каком основании?

[XA5-2005]

В том то и дело, что третьим собственником формально на основании договора аренды получено по 1 т.р. в месяц, а папиком, который получил целиком помещение в аренду от сына, которому кстати принадлежит 1/3 доля, заключив договор субаренды и выступая как арендодатель в отношениях с реальными субарендаторами получает с них 100 т р в месяц -- вся соль в образовавшейся прокладке. Ибо сынок, конечно, не имел права распоряжаться всем помещением владея 1/3, но он им распорядился и претендовать сособственники могут именно на его доход в сумме 1 т.р. в месяц, а соль то в том, как взыскать с папика причитающийся доход за 3 года, ведь он получил всё помещение в аренду и сдал его тоже целиком ?

[Лариса Пимонова]

Сообщение от XA5-2005

формально на основании договора аренды получено по 1 т.р. в месяц,

Сообщение от XA5-2005

платят отцу субарендную плату за все помещение да еще в размере этак 100 000 руб. в месяц

XA5-2005, если помещение стоимостью в 100 000 сдается в аренду за 1 000, то такой договор аренды является недействительным по основанию притворности, т.е. прикрывает безвозмездный. Вашего согласия на заключение безвозмездного договора не было.

Сообщение от rybin_av

Ввиду п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение объектом ОДС (в данном случае - это сдача его в аренду) допускается по общему согласию всех сособственников.

Поэтому признавайте договор недействительным и взыскивайте свои убытки в виде упущенной выгоды. Проводите независимую оценку объекта и взыскивайте.

Сообщение от rybin_av

В принципе все, что свыше 1/3, получено третьим сособственником - это его неосновательное обогащение в силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ.

rybin, думаю, что напрямую неосновательное обогащение будет трудно доказывать ввиду цены договора в 1 000, а упущенную выгоду после признания договора недействительным и оценки объекта - реально.

[юрий13]

Сообщение от Лариса Пимонова

недействительным по основанию притворности

Думаю, что это сложно доказать в суде.

[Лариса Пимонова]

Сообщение от юрий13

Думаю, что это сложно доказать в суде.

юрий13, Вы так думаете?

Неуправомоченное лицо распоряжается им-вом, сдавая его в аренду по притворной цене!

[Лариса Пимонова]

Сообщение от Лариса Пимонова

Неуправомоченное лицо распоряжается им-вом, сдавая его в аренду по притворной цене!

Юрий13, да в конце концов это и неважно.

Указанная сделка недействительна (по определению!) на основании ст. 247 и ст. 168 ГК РФ.

[юрий13]

Сообщение от Лариса Пимонова

Неуправомоченное лицо распоряжается им-вом, сдавая его в аренду по притворной цене!

Да, не поняв ситуацию глупость сказал, но притворность сделки в случае "управомоченности" лица тут сложно было бы доказать.

[XA5-2005]

Вопрос по неосновалке в первую очередь обсуждался в связи с тем, что возникла мысль о признании договора аренды (договора между сыном владельцем доли и папиком) незаключенным в силу отсутствия согласия сторон по существенным условиям, поскольку стороны, то есть остальные собственники, в сделке то вообще не участвовали и никаких условий не согласовывали, а все приобретенное -- неосновалка???
Что дает признание сделки недействительной -- возможность применить последствия недействительной сделки -- двустороннюю реституцию (в зависимости от оснований можно и одностороннюю), но ведь это аренда -- помещением пользовалисьи и за это заплатили субчики сполна, только не тому слегка. Но при этом прямых договорных отношений у субчиков и владельца 1/3 доли (сынка) нет!!!
Еще момент -- договор аренды и договор субаренды перезаключались каждые 11 месяцев, а поскольку сроки прошли, то возникает иллюзия исполненности договора, а мнение ВАСи по расторжению исполненных сделок обще известно

[Лариса Пимонова]

Сообщение от XA5-2005

помещением пользовались и и за это заплатили субчики сполна

XA5-2005, сполна заплатили - это сколько, по 1 000 в месяц?
Ничего иного доказать в рамках действующего договора Вы НЕ сможете.
Пока договор не признан недействительным, он является действительным - мысль, конечно, "глубокая", но справедливая.
А по действительному договору цена вносилась в полном объеме. И неосновательно полученное по договору, думаю, Вам без проблем вернут. Сколько положено, 666 руб 37 коп?