[Ank]

В 2006 году был подписан договор аренды нежилого помещения. Вследствии несоблюдения требования законодательства об обязательной государственной регистрации договор признан незаключенным. По решению суда Общество, занимающее данное помещение обязано его освободить.
Но Общество произвело в данном помещении капитальный ремонт на сумму порядка 10 миллионов рублей. Был подан иск о взыскании неосновательного обогащения. Но общество до настоящего момента не передало собственнику помещение. Представитель собственника (ответчик) в ответ на исковое заявление заявил, что они не приобретали никакого имущества за счет истца так как решение суда об освобождении помещения до настоящего момента не исполнено и они вообще никак не могли обогатится.
Прав ли собственник?

Буду очень благодарен за любую помощь

[Д_юре]

Если решение суда о признании договора аренды недействительным вступило в законную силу, то с этого момента собственник имеет право требовать истребования имущества из чужого незаконного владения, если бывший "арендатор" не собирается его освобождать. Что касается иска о неосновательном обогащении, то я думаю, что неосновательного обогащения сдесь нет. При удовлетворени виндикационного иска собственник имеет право на возмещение убытков. Совет: оставляйте иск без рассмотрения, не явившись в суд 2 раза, возвращайте госпошлину и подавайте иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения и возмещении понесенных убытков (неполученной прибыли).

[Menestrel]

Сообщение от Д_юре

Совет: оставляйте иск без рассмотрения, не явившись в суд 2 раза, возвращайте госпошлину и подавайте иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения и возмещении понесенных убытков (неполученной прибыли).

Нет в статье 148 АПК такого основания - неявка истца. Было такое давно уже забыли когда.

Сообщение от Д_юре

и подавайте иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения

о каком имуществе идет речь? Был просто ремонт, то есть истец понес затраты. а затраты не истребуются.

[Allice]

Вам как собственнику помещения необходимо срочно подать исковое об истребовании имущества (спорного помещения) из чужого незаконного владения по 302 ГК РФ; при этом возможны следующие два варианта:
1) арендатор доказывает свою добросовестность. В этом случае он сможет потребовать возмещения затрат, произведенных на ремонт спорного помещения (но не свыше размера увеличения стоимости имущества); вы, в свою очередь, можете потребовать возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь, но только со времени, когда он узнал о неправомерности владения или со времени получения повестки.
2) второй вариант (как наиболее вероятный) - арендатор не сможет доказать свою добросовестность. В таком случае у него не будет законных оснований требовать возмещения произведенных на ремонт затрат. Вы же в этом случае требуете возмещения всех доходов (в размере арендной платы за весь период владения арендатором спорного помещения).
Вообще, все зависит от многих обстоятельств: платил ли арендатор арендную плату за пользование имуществом, есть ли подтверждающие документы; по какой причине не был зарегистрирован договор, и т.п.

[Д_юре]

Элис, Вы меня неправильно прочитали, и повторили мою позицию. В одном с Вами не согласен: решение суда о признании договора аренды незаключенным вступило в законную силу, арендатор не сможет доказать свою добросовестность, при рассмотрении виндикационного иска, очевидно можно использовать факт незаключения договора аренды как преюдициальный.

Да, и по поводу 148, Вы правы.

[Ank]

Спасибо за комментарии. Немного поясню, так как с самого начала рассказал не слишком подробно.
Я представляю арендатора (т.е. ООО). В один прекрасный момент директор засомневался в правомочности арендодателя - администрации города, считая, что тот не является собственником помещения. Арендную плату вносить отказался. Вследствие этого администрация города (арендодатель) подает иск о взыскании неосновательного обогащения (вследствие неуплаты арендной платы) и истребует имущество из чужого незаконного владения. После долгих судебных разбирательств, в суть которых я вдаваться не буду, иск был удовлетворен. Апелляционная инстанция оставила решение без изменения.
Но в помещении был произведен капитальный ремонт на внушительную сумму и просто так возвращать собственнику помещение, не получив компенсацию за вложенные деньги не хочется. Так как основание (договор аренды) отсутствует вследствие признания его незаключенным, по указанным в 1-м посте причинам, подали иск о возмещении неосновательного обогащения. Что касается признания договора незаключенным, то суд указал на это в мотивировочной части решения.
Вот и возник вопрос, возможно ли просить суд о взыскании неосновательного обогащения, если собственник не владеет и не пользуется помещением, так как мы до сих пор его занимаем.

[Menestrel]

Сообщение от Ank

Общество произвело в данном помещении капитальный ремонт на сумму порядка 10 миллионов рублей.

а что такой дорогой капремонт? Чего вы там наворочали? Не реконструкцию случайно здания?

[Allice]

Д_юре, я вполне правильно Вас прочитала. Но это не помешало мне иметь свою позицию. То, что она совпадает с Вашей, это прекрасно.
Насколько я поняла, основная проблема заключается в возможности возмещения арендатору понесенных на ремонт помещений расходов. А это возможно в случае, если будет доказана добросовестность владения.

Сообщение от Д_юре

решение суда о признании договора аренды незаключенным вступило в законную силу, арендатор не сможет доказать свою добросовестность,

Но: добросовестность владельца важна именно на момент передачи владения (еще из Римского права). Естессно, она утрачивается впоследствии, когда суд принял заявлении о виндикации.
Но в данном случае, поскольку виндикация уже была удовлетворена, это уже не важно, проехали. Теперь добросовестность может сыграть роль при вопросе о возмещении произведенных расходов.


Ank, я думаю, что вполне реально требовать от собственника возмещения расходов (после уплаты всех арендных платежей) посредством иска о кондикции на том основании, что расходы на ремонт были произведены в тот период (до признания договора аренды незаключенным), когда Вы являлись добросовестным владельцем помещения; при этом Ваша добросовестность означает, что Вы не знали (и не могли знать) о факте незаключенности договора аренды (это самое сложное, что необходимо будет доказать).

[Екатерина е.м.]

Право капитального ремонта определяется в договоре аренды, там же и прописывается за свой счет или в счет арендной платы он производится. Если же договор не был зарегистрирован и в установленном порядке (судебном) признан недействительным, о каком возмещении может идти речь? Надо подтверждение того, что, тот кто сдал помещение знал о производимых Вами улучшениях помещения, что опять-так должно быть прописано в договоре или может была какая-то переписка. Сложность состоит в том, что договор был признан не действитеьным, так что надо теперь доказывать, что все сделано специально, заведомо, для того чтобы Вы сделали соответсвующие улучшения и за счет этого обоготится. Но все придется подтверждать Вам, и то, что Вы сделали и то что так называемый собственник знал и может быть хотел что-бы вы произвели ремонт. Еще не понятно, это Вы не зарегистрировали договор, или Вам его не дали зарегистрировать??

[Ank]

Проведение ремонта производилось на основании распоряжения главы администрации города. Единственно, вторым пунктом распоряжения приказано не начислять в течении 3-х месяцев плановые платежи с ООО. Собственник толкует это как не начисление арендной платы всчет произведенного ремонта, с чем мы не согласны.
Интересная деталь, изначально договор был на 5 лет, но из-за того, что стоимость арендной платы постоянно повышалась каждый год к договору составлялись дополнительные соглашения о повышении арендной платы. И так было в течении 3-х лет, собственника устраивало то, что договор не зарегистрирован в установленом порядке, лишь бы деньги платили. В первом дополнительном соглашении собствениик предусмотрел, что бы улучшения не достались арендатору: "Неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются муниципальной собственностью, и их стоимость возмещению не подлежит."
Но так как договор является незаключенным, то и силы дополнительные соглашенияне имеют.